六甲山リゾート物件・別荘についてのよくあるご質問

六甲山リゾート物件よくあるご質問

六甲山は市街化調整区域ですが建物は建つのですか？

現在建物が建っている物件は基本的に建替えが可能です。（例外あり）物件によっては建替え出来ない場合も有りますので十分ご注意下さい。

借地権が多いと聞いてますがどのような内容ですか？

六甲山の借地は大きく分けて3つ。
神戸市四財産区管理会と財団法人住吉学園及び阪神電鉄の所有による借地が大半を占めています。

神戸市の所有地（四財産区管理会）とは？

六甲山の四財産区管理会とは、六甲山の土地（南六甲・一ヶ谷）は、八幡村・都賀村・篠原村・高羽村の村有地であり、神戸市と合併。
土地の運営に関しては各財産区管理会で運営しています。
四財産区管理会の事務局は、（有）愛甲コーポレーションが担当させていただいております。

六甲山上の四財産区の借地・地代・期間等について

■賃貸の目的

建物所有目的の家屋、建設、庭園及び運動場等に使用すること。（地上権賃借権＝借地権≠民法上賃貸借）

（第一権者からの継承契約・旧法賃借権）

譲受された方は、譲渡人の所有物、借地権を継承するため、建物、基礎、擁壁等の構造物を含む借地上全てが継承されます。

■賃貸借料

貸借料は坪数に対し1ヶ年間600円です。

（現在：坪600円/年）

■賃貸借期間

賃貸借の期間は、契約日より約30年間とする。（2022年現在）

通常では前借地期間を継続しますが、本契約では名義変更後より期間を延長しております。

（期間が短い場合、すぐに更新する事になりますので名義変更から約30年としています。）

■契約更新継続料

期間満了時の更新継続料は坪に対し時価。

（現在：坪2,000円/30年間。）　

継続の流れ

１、期間満了の約３ヶ月前に継続のお知らせ及び継続契約書等を送付いたします。
２、継続希望の方は、継続月の3月15日迄に継続料を振り込んで頂き、新契約書を返信頂きます。
３、3/15までに継続料及び契約書必着とさせて頂いておりますが実際は契約満了日迄余裕を見ております。
　（ご注意：期間満了後はいかなる理由に関係なく継続更新の受け付けは出来ませんのでご注意ください。）
４、継続希望者様には、継続料と新借地料を請求させて頂いておりますが、継続料に関しましては3/15（3/31）迄に振り込んで頂き、新借地料は4/30迄にお振込み頂きますよう宜しくお願い致します。
（※継続料及び新借地料を3/15又は3/31までに振り込んで頂いても結構です。）
５、新契約書の返送（財産区より継続者様への返送）は５月上旬予定です。

Q&A
Q 継続を忘れていた場合どうなるの？
A 3/15前後に連絡させて頂いております。
（3/31迄余裕を見ておりますが、3/31を以って契約終了となります。）
（契約終了の方は、３ヶ月以内に建物を解体頂き土地の返還をお願いします。詳しくは事務局にお尋ねください。）
Q　契約更新を忘れていた場合の救済処置は無いのでしょうか？
A　原則3/31をもって終了です。例外あり（詳しくは事務局にお尋ねください。）

■借地権の譲渡・相続

借地権又は建物を譲渡する場合は、地主の承諾を得、名義変更手数料を支払うことで譲渡が可能です。

名義変更料：現在　坪／3,000円／30年間。

相続：現在　坪／2,000円／30年間。

■建物建替・改築

建物の建替や改築には地主の承諾が必要。

（木造30万円　非木造60万円必要）

■原状回復の義務

借地を返還する場合は、借地内の建物、構造物を撤去し原状に復して返還すること。

※転売により譲受された方は、譲渡人の所有物、借地権を継承されていますので、すべて撤去が必要となります。

※基礎、石垣の撤去に関しては、財産区が撤去を危険と判断した場合はその限りではありません。

借地の地代はいくら位でしょうか？

物件にもよりますが、神戸市（財産区）の借地代は1坪／600円です。

その他借地契約内容はこちら

借地権内の土地毀損（借地内の土砂災害等）は誰が修繕するのでしょうか？

借地内の土地で陥没・土砂崩れ等が起きた際、「地主は借主に使用させる義務があるので地主に対処して欲しい」という方がいらっしゃいますが、この場合、地主の修繕義務はございません。

以下にその理由をご説明させていただきます。

土地を借りるには大きく分けて2つあります。　建物所有を目的とするか。しないか。

A）賃貸借として借りる。（建物所有を目的としない土地）＝貸主の修繕義務あり（特約にて削除も出来る）

B）借地権として借りる。（建物所有を目的とする土地）＝修繕義務なし（そもそもこのような規定はありません）

■A）建物所有を目的としない場合（賃貸借）

土地を賃貸借として借りる場合、「民法601条の賃貸借」が適用されます。

こちらは下記の表「第二款606条」が適用されるため、地主に修繕義務が発生します。
（但し、特約により修繕義務を抹消することも出来ます。）

第一款 601条	賃貸人は、当事者の一方が*「ある物（1）」**の使用及び収益を相手方にさせることを約束し、相手方はこれに対してその賃料を支払うことを約する事によってその効力生ずる。
第二款 606条	賃貸人は、「賃貸物（*1）」の使用収益に必要な修繕義務を負う。（賃貸借の定義内）

*1 ある物・賃貸物とは何か？

賃貸借は当事者間で、有償で物を貸し借りする契約類型となります。

典型的な例としては、賃貸マンション、賃貸一戸建（カップアンドソーサーとして建物を借りた場合はその土地を借りたことにもなる）、レンタカー、レンタルビデオ等があります。(一般的賃貸借）

では、土地の場合はどうなるか？
冒頭にお伝えいたしましたが、
民法上の土地賃貸借とは、
建物所有を目的としない土地を指し、駐車場・資材置き場等がこれに該当します。

次に、

■B）建物所有を目的とする場合（地上権・借地権）

建物所有を目的とする土地賃貸借は、地上権・借地権（地上権の賃借権＝借地権）となります。

●地上権とは（民法265条～ 269条）

建物所有を目的とした地上権（物権）・賃借権（債権）。
つまり、建物所有を目的とした土地を他人から土地利用権利を購入し、登記又は賃貸借する事です。

●地上権・借地権の意義

他人の土地に工作物（自己所有の建物、橋、塔、トンネルなど）や竹木（植林の目的となるもの）を所有するため、他人の土地を使用する用益物権である。（民法265条以下）

●地上権と借地権の違い

	地上権登記	借主の効力
地上権	地上権登記を認めた権利	借主はその土地・土地上の物（竹木）を直接的に支配できる権利
借地権	地上権登記を認めず賃貸借にて契約する権利	借主はその土地・土地上の物（竹木）を間接的に支配できる権利

※日本では地上権の大半は、「借地権」として土地賃貸借契約を結び、固定資産税程度の地代として賃料を支払っております。
（地上権や借地権の地代は、民法601条の使用収益する対価ではございません。）

■地主の修繕義務について

以上のことから、

同じ賃貸借でも、建物所有目的か否かで性質が全く異なりますので、注意が必要です。

民法601条の賃貸借と、民法265条の地上権内の賃貸借は、同じ賃貸借という名称なので、法律専門家でも勘違いしやすく、知らない方もおられます。

つまり、『借りているのだから地主が修繕するのは当然だ！』という主張は、民法上の賃貸借の話であり、地上権借地権とはまったく無関係となります。　　賃借権　≠　借地権

最後に分かりやすく、土地を地上権、借地権として借りた場合の例をご紹介させていただきます。

企業Aがスーパー、コンビニ、大型施設、別荘、保養所等の建物所有を目的に土地を借り（借地権譲渡による土地賃貸借）、その土地を造成して施設、建物、駐車場等を造り営業を開始しました。

その後、地震等の天災により、建物が毀損し、土地の一部が陥没・崩落し、駐車場が波打った場合でも、企業Aは地主に修繕を依頼することはありません。

なぜなら、土地利用権を持っているのは借地権者だからです。
修繕をする／しないは　借地権者の問題です。（これは個人でも同じです）

では、天災等で建物が使えなくなるような重大な事故（修繕不可能または修繕不可能に該当）が起きた場合はどうなるの？
借主様が修繕するか、原状回復して契約を解除することになりますが、まずは借主様の判断が第一です。
ほとんどの契約書には重大な事故が起きた場合は契約解除という条項が入っているかと思いますが、借主に資金力があれば修繕する場合もあるでしょう。資金力が無ければ解約すると思います。
保険金または自己資金で修繕する方もいますし、保険金又は自己資金で現状回復し契約解除される方もいます。

六甲山の別荘・保養所でも同じです。
元々山林だった山を、建物所有目的で土地の利用権を購入（地上権・地上権賃借権として）し、購入した第一権者が山を造成し建物を建てた。または、土地（借地権）を購入した第二権者が建物を建てたもので、借地内の管理は自助自責は当然の事です。
現在の借主（借地権者）は、第一権者から第二権者、第三権者へとその利用する借地権利を購入し承継しているので、借地範囲の事故は全て自己責任となります。
（地上権・借地権の土地は、建物所有目的で他人の土地を直接支配できる権利を得、自らその土地を造成し建物を建てたのですから自己責任は当然です）

※山は崩れるもの。大半の方が認識していることだと思います。
そこに建物所有を目的として土地を購入（借地権として）し自責により建物を建てた方。
既存建物及び借地権（権利）を購入した方は、当然ながら自助自責にてご自分の建物（土地＝借地）を守らなければなりません。（あたりまえの事です。）

余談ではございますが、
地震、津波、大雨、土石流等の天災は誰の責任でもございません。

だから保険なのです。
多く方は、万が一の為に保険に加入されております。
（保険加入に関しては任意ですが、加入頂くことをお勧めいたします。）

道路側溝の管理は誰がするの？

基本国道や県道などの大きな道路以外の道路側溝清掃（落ち葉、土、ゴミ等）は地域住民に委ねられています。（全国共通）（地域住人・近隣居住者・利用者・地域自治会、地域町内会など、、、）

六甲山の道路や通路も同じです。基本地域住人・近隣居住者・利用者様・自治会等に委ねられております。
財産区の道路（正式には通路）の修繕・清掃・草刈り等は、昔から地域の方達が協力し合い個人や自治会、町内会、管理組合等で行って頂いております。
（財産区とは全く関係がございませんが、町内会や管理組合は自然消滅した団体もございます。）

元々財産区の道（通路）は土道であったが、昭和４０年前後、地域住民・利用者様が協力しコンクリート舗装されている箇所もございます。
（元々大手企業の保養所が集まっておりましたので、財産区の許可を受け、各企業、個人が資金を出し合い舗装工事を行っている経緯があります。）
（財産区は道路通路に関しましては通行・利用を認めているだけです。）

財産区の道路・通路の大きな修繕が必要な場合には、地域の皆様より財産区に要望（お願い）すれば、財産区の判断にて協力いただける場合もございます。
【財産区の道路（通路）は、地域住人等が無償で利用させて頂いているだけであり、利用者様が自主的（個人、自治会、町内会）に草刈り、修繕、側溝清掃を行っています。（昔の里道と同じです。）】

※財産区の道路・通路にある外灯に関しましては、
六甲山自治会様の外灯であり、財産区は道路・通路へ外灯設置の許可を出しているだけです。
こちらは六甲山自治会に加入している方の為に外灯を設置しているものです。

土砂災害警戒区域とは？

神戸市土砂災害警戒区域

六甲山に限らず土砂災害警戒区域は、日本全国におきましても多数指定されている箇所があります。

「土砂災害警戒区域に指定されているから危険だ」と、地域住民様の不安をあおられる方がいらっしゃいますが、土砂災害警戒区域に指定された区域は「通称：イエローゾーン」に指定されているだけにすぎません。

それに指定されても不動産価値が下がるものではなく、ただ「人命を守る為に、大雨時には警戒してください」という親切ハザードマップにすぎません。

尚、イエローゾーンに指定されたとしても、安全上修繕義務等の法律はございません。

大雨時に発令される避難指示は、日本の行政において、住民の生命、財産などに被害が発生する恐れのある地域の住民に対して避難を呼びかける指示です。

指示の種類は以下の通りで、右に進むほど危険性の切迫度が高くなります。

避難準備 → 避難勧告 → 避難指示

六甲山自治会について教えてください

六甲山自治会は、地域住民様と一緒に助け合いながら六甲山の街づくりを行っています。

六甲山の住民の皆様、企業様は、是非「六甲山自治会」に加入していただきますようお願いいたします。

●主な活動内容

外灯、治安灯、ゴミステーション、道路関係（融雪剤）、非常用サイレン、里道の整備、消防、見廻り、その他

●会員の種類と年会費

会員の種類	内容	年会費
A会員	山上にて事業を経営するもの。	17,000円～ 112,000円
B会員	寮、保養所及び山荘を所有するもの。	14,000円～ 28,000円
C会員	個人山荘を所有するもの。	7,000円
特別会員	本会と密接な関係者にして本会の推薦するもの。	9,000円